Comment investir en Tunisie ?
Dès les années 1970, la Tunisie s’est dotée d’un cadre juridique attractif pour les investissements étrangers en créant notamment les sociétés offshore, complété en 1993 par le Code d’Incitations aux Investissements (CII). Le CII consacre la liberté d’investissement pour les étrangers pour la création, l’extension, le renouvellement, le réaménagement ou la transformation d’activité. Il ne concerne pas les secteurs jugés sensibles et les acquisitions de sociétés déjà existantes. Les secteurs régis par le Code d’Incitations aux Investissements comprennent notamment : l’agriculture et la pêche, les industries manufacturières, les travaux publics, le tourisme, l’artisanat, le transport, l’enseignement, la culture, la santé, la protection de l’environnement et la promotion immobilière. Ce code offre des avantages communs à tous les investissements dans les activités qui y sont listées ainsi que des avantages spécifiques en fonction d'objectifs précis tels que l'exportation, le développement régional, etc. Ce régime d’incitations a favorisé la constitution d’un secteur offshore regroupant les entreprises « totalement exportatrices » qui représente 75% des entreprises à capitaux étrangers. Pour ces ETE, les formalités administratives sont réduites. Les avantages communs concernent le dégrèvement des bénéfices réinvestis dans la limite de 35% de l'assiette de l'impôt, l'exonération des droits de douane et la réduction de la TVA à 10% pour les biens d'équipements importés et la possibilité d'opter pour le régime d'amortissement dégressif pour le matériel et les outils de production. Des avantages spécifiques tels que l'exonération de l'impôt sur les sociétés pendant 10 ans et la réduction de 50% de l'assiette imposable à partir de la 11ème année pour une durée illimitée, l'exonération des droits d'enregistrement, la franchise totale des droits et taxes pour les biens d'équipement y compris le matériel de transport des marchandises, les matières, les semi-produits et les services nécessaires à l'activité sont octroyés aux entreprises totalement exportatrices. A noter que le taux d’impôt sur les bénéfices est passé de 35% à 30% fin 2006. Les étrangers peuvent détenir sans autorisation préalable jusqu’à 100% du capital d’une société. Toutefois, certaines activités de services (banques, assurances, sociétés d’investissements…) autres que totalement exportatrices sont soumises à approbation lorsque la participation étrangère dépasse 50% du capital. La Tunisie s’est engagée à lever cette restriction dans le cadre de la Facilité d’Ajustement Structurel IV en 2006-2007. Par ailleurs, l’exercice d’une activité commerciale par un étranger requiert l’obtention d’une carte de commerçant délivrée par le Ministère du Commerce notamment pour la distribution de détail et la restauration. Les étrangers peuvent toutefois établir des sociétés de commerce international (SCI) dont l’objet est l’import et l’export, le négoce et le courtage international, à condition que les SCI réalisent au moins 70% de leurs chiffres d’affaires annuels à l’exportation. Certaines professions indépendantes, comme celles d’avocats, d’experts comptables ou d’architectes sont réservées aux nationaux tunisiens. L’exercice des activités d’agent commercial, de courtier, de concessionnaire ou de représentant de commerce est interdit aux personnes physiques ou morales non tunisiennes, sauf agrément du Ministère du Commerce. Des incitations financières et fiscales particulières ont été réservées par le code d'incitations aux investissements aux "zones d'encouragement au développement régional" et aux "zones d'encouragement au développement régional prioritaires". Les projets implantés dans ces zones bénéficient respectivement d'une prime d'investissement de 15% (plafonnée à 450 000 dinars) et 25% (plafonnée à 750 000 dinars) du montant de l'investissement ainsi que de l'exonération totale de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt sur les revenus des personnes physiques pendant les 10 premières années d'activité et la réduction de 50% de l'assiette imposable pendant les 10 années suivantes. Les formalités de constitution des sociétés peuvent être accomplies auprès du Guichet Unique de l'Agence de Promotion de l'Industrie (API) dans les régions de Tunis, Sousse et Sfax. En moyenne une société anonyme peut être constituée en trois jours. Avec la loi de Finances 2007, de nouvelles incitations fiscales ont été introduites pour les opérations de cession. Ces dispositions concernent également la reprise d'entreprises en difficultés économiques. Il s’agit d’exonérer d’impôt l'opération de cession, ou de reprise, à condition de maintenir l'activité de l'entreprise et de préserver les emplois. Ces avantages sont aussi valables en cas de transmission d'entreprise par voie d'héritage ou de legs ou dans les cas où le propriétaire de l'entreprise décide de se retirer pour cause d'incapacité ou de retraite. La loi permet également aux entreprises cédées de continuer à bénéficier des avantages qui leur ont été accordés en vertu du Code d’incitations aux investissements, jusqu'à la fin de la période fixée pour ces avantages. De plus la même loi habilite les sociétés de leasing et de recouvrement (factoring), à l'instar des banques, de ne plus comptabiliser les dettes contractées au titre des entreprises en difficulté. Pour les transferts des capitaux, les entreprises qui réalisent des investissements bénéficient de la liberté de rapatriement des bénéfices et du produit de cession du capital investi en devises. Les intérêts, dividendes et plus-values réalisés par les investisseurs non-résidents ne sont pas imposables et leur rapatriement ne fait l'objet d'aucune restriction. La loi de finances comporte d’ailleurs des dispositions en faveur des non résidents qui détiennent une participation de plus de 50% dans le capital d’entreprises tunisiennes. Ces derniers sont dorénavant autorisés à gérer librement les comptes de ces entreprises et à contracter des prêts à court terme, en dinars ou en devises étrangères. La Tunisie dispose de deux parcs d'activités économiques. Les sociétés totalement exportatrices qui y sont installées bénéficient d'un régime fiscal similaire à celui des zones franches et d'un unique interlocuteur chargé d'accomplir pour le compte de l'entreprise les formalités de création nécessaires ainsi que les services de construction et de connexion aux utilités publiques.
mercredi 21 octobre 2009
FORMALITES POUR INVESTIR EN TUNISIE
L’acquisition immobilière en Tunisie se fait en plusieurs étapes : signature de la promesse de vente, dépôt du dossier auprès du gouverneur (pour un acquéreur étranger), signature de l’acte final de vente et délivrance du titre de propriété. En outre, l’achat immobilier en Tunisie nécessite l’intervention d’un avocat. Toutes ces étapes feront parties du contrat passé avec un avocat qui gérera le dossier dans sa totalité.
Personnes de Nationalité Tunisienne :
Pour les personnes de nationalité Tunisienne, les contrats de vente se réalisent simplement, il n’y pas de démarches particulières à accomplir.
* Personnes de Nationalité étrangère :
Pour les personnes de nationalité étrangère, une autorisation administrative, dite « Autorisation du Gouverneur » doit être faite au Gouvernorat (collectivité territoriale) de la région ou est situé le bien.
· Cette autorisation est également obligatoire en cas de revente.
· Toute personne étrangère peut acquérir un bien immobilier à condition d’obtenir cette autorisation.
REGLEMENTATION
* Les Terrains Agricoles ne peuvent être vendus aux étrangers quelque soit le motif de l’achat.
* Les personnes de nationalité étrangère ne peuvent exploiter une terre agricole, par le biais de la location uniquement. Si le terrain est dans le plan d’aménagement d’urbanisme des villes, il est à usage d’habitation, si a contrario, le terrain ne fait pas parti de ce plan d’aménagement, il est agricole et il est donc impossible pour un étranger de l’acquérir.
PROCEDURE
* L’acheteur étranger a obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.
* Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l’acompte.
· Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur.
· Le vendeur s’engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé.
· Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée.
· Aucune législation n’existe à propos de l’avance à verser lors de la promesse de vente, ce montant est à débattre, et oscille généralement entre 10 et 30%.
· Tout étranger doit demander à la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente.
· La promesse de vente est donc un élément très important, il est important de demander conseil au rédacteur
CONSTITUTION DU DOSSIER
Une fois la promesse de vente signée et le montant de l’acompte versé, l’acheteur étranger (présenté par un avocat) doit présenter un dossier complet au Gouvernorat comprenant :
· Formulaire à retirer au Gouvernorat et à rempli (5 exemplaires).
· Copie des documents justifiant de l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier.
· Copie des documents justifiant de l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ainsi qu’une copie du passeport.
· Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou un notaire dûment signée et légalisée par le vendeur et l’acheteur.
· Certificat de propriété du bien ou à défaut, contrat d’achat initial du vendeur.
· Quitus de la taxe Municipale.
· Attestation de la Municipalité précisant la nature et l’usage du bien.
· Procès verbal d’un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant (le vendeur se doit de proposer à l’occupant l’achat du bien, celui-ci étant légalement prioritaire sur l’achat).
· Copie du plan topographique.
· Copie du plan de situation.
· Extrait du plan d’aménagement.
· Plan architectural.
· Plan de morcellement si le bien est en copropriété.
· Dans le cas ou l’acheteur est une société : une copie des statuts ainsi que l’identité de son gérant.
Si le vendeur est étranger, s’ajoutent au dossier :
· Copie de l’autorisation du Gouverneur si le vendeur est étranger.
· Documents d’imposition internationale.
L’acquisition immobilière en Tunisie se fait en plusieurs étapes : signature de la promesse de vente, dépôt du dossier auprès du gouverneur (pour un acquéreur étranger), signature de l’acte final de vente et délivrance du titre de propriété. En outre, l’achat immobilier en Tunisie nécessite l’intervention d’un avocat. Toutes ces étapes feront parties du contrat passé avec un avocat qui gérera le dossier dans sa totalité.
Personnes de Nationalité Tunisienne :
Pour les personnes de nationalité Tunisienne, les contrats de vente se réalisent simplement, il n’y pas de démarches particulières à accomplir.
* Personnes de Nationalité étrangère :
Pour les personnes de nationalité étrangère, une autorisation administrative, dite « Autorisation du Gouverneur » doit être faite au Gouvernorat (collectivité territoriale) de la région ou est situé le bien.
· Cette autorisation est également obligatoire en cas de revente.
· Toute personne étrangère peut acquérir un bien immobilier à condition d’obtenir cette autorisation.
REGLEMENTATION
* Les Terrains Agricoles ne peuvent être vendus aux étrangers quelque soit le motif de l’achat.
* Les personnes de nationalité étrangère ne peuvent exploiter une terre agricole, par le biais de la location uniquement. Si le terrain est dans le plan d’aménagement d’urbanisme des villes, il est à usage d’habitation, si a contrario, le terrain ne fait pas parti de ce plan d’aménagement, il est agricole et il est donc impossible pour un étranger de l’acquérir.
PROCEDURE
* L’acheteur étranger a obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.
* Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l’acompte.
· Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur.
· Le vendeur s’engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé.
· Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée.
· Aucune législation n’existe à propos de l’avance à verser lors de la promesse de vente, ce montant est à débattre, et oscille généralement entre 10 et 30%.
· Tout étranger doit demander à la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente.
· La promesse de vente est donc un élément très important, il est important de demander conseil au rédacteur
CONSTITUTION DU DOSSIER
Une fois la promesse de vente signée et le montant de l’acompte versé, l’acheteur étranger (présenté par un avocat) doit présenter un dossier complet au Gouvernorat comprenant :
· Formulaire à retirer au Gouvernorat et à rempli (5 exemplaires).
· Copie des documents justifiant de l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier.
· Copie des documents justifiant de l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ainsi qu’une copie du passeport.
· Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou un notaire dûment signée et légalisée par le vendeur et l’acheteur.
· Certificat de propriété du bien ou à défaut, contrat d’achat initial du vendeur.
· Quitus de la taxe Municipale.
· Attestation de la Municipalité précisant la nature et l’usage du bien.
· Procès verbal d’un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant (le vendeur se doit de proposer à l’occupant l’achat du bien, celui-ci étant légalement prioritaire sur l’achat).
· Copie du plan topographique.
· Copie du plan de situation.
· Extrait du plan d’aménagement.
· Plan architectural.
· Plan de morcellement si le bien est en copropriété.
· Dans le cas ou l’acheteur est une société : une copie des statuts ainsi que l’identité de son gérant.
Si le vendeur est étranger, s’ajoutent au dossier :
· Copie de l’autorisation du Gouverneur si le vendeur est étranger.
· Documents d’imposition internationale.
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